Bail professionnel | Pourquoi les professions libérales l’adorent

Le bail professionnel reste le secret le mieux gardé de l’immobilier d’entreprise. Pendant que la plupart des professionnels se dirigent automatiquement vers un bail commercial, les initiés exploitent les avantages d’un statut méconnu mais redoutablement efficace. Durée minimale de 6 ans contre 9 ans, souplesse de résiliation, liberté de négociation du loyer et des clauses… cette alternative juridique transforme la relation entre bailleur et locataire. Pourtant, aucune protection en matière de renouvellement et des règles spécifiques selon votre profession. Avant de signer votre prochain contrat de location pour vos locaux professionnels, maîtrisez les conditions, obligations et modalités de ce cadre légal. Votre activité libérale mérite mieux qu’un choix par défaut. Découvrez pourquoi le bail professionnel pourrait révolutionner votre gestion immobilière.

Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?

Le bail professionnel constitue une solution de location spécifiquement conçue pour les professionnels exerçant des activités non commerciales. Selon la définition officielle, ce contrat de location porte sur un local utilisé pour une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Cette définition précise permet de distinguer clairement ce type de contrat de location des autres baux existants.

Juridiquement, le bail professionnel est encadré par l’article 57A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, texte d’ordre public. Ce cadre légal garantit une protection particulière aux parties, tout en laissant une certaine souplesse dans la négociation des termes du contrat.

Les caractéristiques principales de ce bail résident dans sa flexibilité par rapport au bail commercial. Contrairement à un local commercial classique soumis au statut des baux commerciaux, le bail professionnel offre plus de liberté contractuelle. Il concerne principalement les professions libérales réglementées (experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats) ou non réglementées (conseils en gestion, consultants).

Cette formule d’usage professionnel présente l’avantage d’être moins contraignante que le bail commercial, tout en offrant un cadre juridique sécurisé pour l’exercice d’activités libérales dans des locaux adaptés.

Vous souhaitez ouvrir un bar ? Le bail commercial vous sera imposé.

Qui peut bénéficier d’un bail professionnel ?

Les bénéficiaires du bail professionnel se répartissent en plusieurs catégories bien définies par la réglementation :

• Les professions libérales réglementées constituent le premier groupe : médecins, vétérinaires, architectes, avocats, experts-comptables peuvent ainsi signer ce type de contrat pour leurs locaux d’exercice.
• Les professions libérales non réglementées accèdent également à ce statut. Les consultants, conseillers en gestion ou autres activités de conseil entrent dans cette catégorie, dès lors que leur activité non commerciale correspond aux critères légaux.

Particularité importante : les personnes morales peuvent revendiquer l’application du statut, même si elles ont opté pour une forme commerciale. Cette jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. 3e, 10 déc. 2002) élargit considérablement le champ d’application aux associations et sociétés civiles.

Cependant, certaines conditions d’exclusion s’appliquent. Un critère relatif à l’activité du locataire doit être respecté : ce dernier doit obligatoirement exercer une activité non commerciale ou une activité artisanale à condition qu’il n’existe pas de fonds artisanal.

Pour les activités mixtes, vous devez noter que lorsque les locaux sont à usage mixte (habitation et usage professionnel), c’est un bail mixte qui est signé, soumis aux règles du bail d’habitation. Le locataire doit donc bien identifier la nature exacte de son activité avant de choisir le type de bail adapté.

Quelle est la durée minimale d’un bail professionnel ?

La durée du bail professionnel est fixée à 6 ans minimum, une disposition légale qui ne souffre d’aucune dérogation possible.

Cette durée constitue un élément fondamental du contrat, car au terme de ce délai de 6 ans, le bail professionnel est automatiquement prolongé pour la même durée : on dit qu’il est tacitement reconduit. Le renouvellement s’opère donc de manière automatique, sauf manifestation contraire des parties.

Cependant, vous bénéficiez d’une souplesse importante en tant que locataire : le locataire a la possibilité de résilier le bail professionnel par LRAR ou acte d’huissier, et il doit pour cela respecter un préavis de six mois. Cette faculté de résiliation anticipée distingue nettement le bail professionnel du bail commercial.

Sur le plan formel, le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes, par un notaire ou un avocat. Si ce bail est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit être obligatoirement rédigé par un notaire.

Comparativement, le bail commercial impose une durée de 9 ans minimum, soit 3 années supplémentaires d’engagement obligatoire.

Quelle est la différence entre bail professionnel et commercial ?

La différence entre bail professionnel et bail commercial se manifeste à travers plusieurs caractéristiques essentielles qui influencent directement le choix du locataire selon son usage et le niveau de protection recherché :

• Durée et engagement : le bail professionnel a une durée de 6 ans minimum contre 9 ans minimum pour le bail commercial. Cette différence de 3 ans représente un avantage significatif en termes de flexibilité.
• Activités concernées : le bail professionnel concerne les activités non commerciales, tandis que le bail commercial s’applique aux activités artisanales ou commerciales. Cette distinction détermine automatiquement le type de contrat applicable.
• Droit au renouvellement : différence majeure : il n’existe pas de droit au renouvellement du bail professionnel contrairement au bail commercial. Ainsi, lorsque le propriétaire décide ne pas renouveler le bail, il ne verse pas d’indemnité au locataire, contrairement au bail commercial qui impose une indemnité d’éviction.
• Résiliation : le locataire peut résilier le bail professionnel à tout moment en respectant un préavis de 6 mois, alors que le bail commercial ne permet la résiliation qu’à l’issue de chaque période triennale.
• Formalisme : le bail professionnel exige un écrit obligatoire, tandis que l’écrit est recommandé mais non obligatoire pour le bail commercial.
• Révision du loyer : la révision du loyer est librement fixée par les parties dans le bail professionnel, contre une révision triennale ou selon une clause d’échelle mobile pour le bail commercial.

Quels sont les avantages d’un bail professionnel ?

Les avantages du bail professionnel résident principalement dans sa souplesse d’utilisation, le rendant moins contraignant que le bail commercial pour les professions libérales. Cette formule présente des bénéfices tant pour le locataire que pour le bailleur, selon leurs conditions spécifique :

• Flexibilité maximale pour le locataire : le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Cette souplesse constitue un atout majeur pour adapter l’activité professionnelle aux évolutions du marché.
• Coûts maîtrisés pour le bailleur : lorsque le propriétaire décide de ne pas renouveler le bail, il ne verse pas d’indemnité au locataire, contrairement au bail commercial qui impose une indemnité d’éviction souvent conséquente.
• Simplicité contractuelle : le contenu du bail professionnel est librement déterminé par les parties, offrant une grande liberté de négociation des termes et conditions.
• Liberté tarifaire : le montant du loyer est librement fixé par les parties, permettant une adaptation aux réalités du marché local.
• Souplesse de transmission : le locataire peut sous-louer son bail, sauf si le contrat de bail l’interdit, et peut également céder librement son bail professionnel sauf si le contrat de bail l’interdit.

Cette flexibilité globale fait du bail professionnel une solution adaptée aux besoins spécifiques des professions libérales.

Comment rédiger un bail professionnel ?

La rédaction d’un contrat de bail professionnel suit des règles précises qui garantissent sa validité juridique. Plusieurs éléments essentiels doivent impérativement figurer dans ce document pour assurer sa conformité légale :

• Formalisme obligatoire : le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes, par un notaire ou un avocat. Si ce bail est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit être obligatoirement rédigé par un notaire.
• Contenu indispensable : le contrat doit comporter les éléments suivants : informations sur l’identité des parties, description du local et, dans certains cas, des locaux annexes, durée du bail qui est de 6 ans au minimum, montant du loyer, conditions de paiement et de révision du loyer, répartition des charges, dépôt de garantie, obligations respectives de chaque partie. L’identité des parties et la description du local constituent des mentions obligatoires, tout comme la durée du bail minimale de 6 ans.
• Diagnostics obligatoires : le propriétaire (bailleur) doit annexer au contrat de location les 2 diagnostics suivants : Diagnostic de performance énergétique (DPE), État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
• État des lieux : un état des lieux d’entrée et de sortie doit être établi à l’amiable, par le propriétaire et le locataire, de façon contradictoire, ou par l’intervention d’un commissaire de justice, à la demande de l’une des parties.

Cette procédure rigoureuse garantit la sécurité juridique du contrat de bail professionnel.

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Le bailleur doit respecter plusieurs obligations essentielles dans le cadre d’un contrat de bail professionnel, ces devoirs étant définis par la loi et la répartition contractuelle négociée entre les parties :

• Délivrance et diagnostics obligatoires : le propriétaire doit fournir un local conforme à l’usage convenu. Le propriétaire (bailleur) doit annexer au contrat de location les 2 diagnostics suivants : Diagnostic de performance énergétique (DPE), État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT). Ces documents constituent des obligations légales incontournables.
• Gestion des charges et impôts : lorsque le contrat ne précise pas la répartition des charges, c’est le propriétaire qui doit payer les impôts fonciers et les frais d’assurance de l’immeuble. Cette règle par défaut peut être modifiée par accord contractuel.
• Travaux et entretien : très souvent, le bail prévoit que les gros travaux sont à la charge du propriétaire, tandis que l’entretien courant relève généralement du locataire.
• Respect des procédures : dans le bail professionnel, le propriétaire est engagé obligatoirement pendant 6 ans. Après ce délai, il peut prévenir le locataire de son intention de ne pas renouveler le contrat. Il doit alors respecter un préavis de 6 mois.

Le dépôt de garantie, quand il est prévu, doit être restitué conformément aux conditions contractuelles.

Comment résilier un bail professionnel ?

Pour résilier le bail professionnel, les conditions diffèrent selon que l’initiative émane du locataire ou du bailleur, chacun devant respecter des procédures spécifiques avec un préavis de 6 mois.

Concernant la résiliation par le locataire, le locataire peut rompre le contrat à tout moment. Il doit alors notifier au propriétaire son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois. Cette flexibilité constitue un avantage majeur du bail professionnel.

En revanche, la résiliation par le bailleur suit des règles plus restrictives : 6 mois avant la fin du bail, le locataire ou le bailleur peut notifier à l’autre, par lettre recommandée avec AR, ou par acte d’huissier, son intention de ne pas renouveler le bail. Le propriétaire ne peut donner congé qu’au terme du bail.

Les formalités obligatoires imposent que ces notifications doivent être effectuées : soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par acte d’un commissaire de justice. La lettre recommandée constitue donc une option valable. Pour le calcul du préavis, ce type de délai se calcule en remontant dans le temps, selon la jurisprudence établie par la Cour de cassation.

Il est important de noter que les congés n’ont pas besoin d’être motivés. Ce principe s’applique tant au congé délivré par le locataire qu’au congé délivré par le bailleur. Enfin, les formalités de sortie prévoient que lors de la restitution des locaux loués, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties, finalisant ainsi la procédure de résiliation.

Quelle fiscalité pour le bail professionnel ?

La fiscalité du bail professionnel présente des spécificités importantes selon votre statut, influençant directement la rentabilité de l’opération pour les bailleurs comme pour les locataires professionnels.

Pour le bailleur particulier (personne physique plein propriétaire ou usufruitier de l’immeuble donné à bail, ou société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu), les loyers perçus sont imposés au titre des revenus fonciers, conformément à l’Article 29 du Code général des impôts.

En revanche, pour le bailleur commerçant, c’est-à-dire une entreprise commerciale donnant à bail un immeuble inscrit à l’actif de son bilan, les loyers perçus sont considérés en bénéfice d’exploitation de l’entreprise (BIC ou IS).

Les loyers versés au bailleur par le locataire constituent des charges déductibles du bénéfice d’exploitation, sous réserve que le montant du loyer ne soit pas excessif et que les locaux loués soient affectés à l’exercice de son activité.

Lorsque les locaux sont aménagés (locaux munis du mobilier ou du matériel nécessaire à l’exercice de l’activité), le montant du loyer versé est soumis de plein droit à la TVA. À l’inverse, les locations de locaux nus sont généralement exonérées de TVA, avec possibilité d’option.

Concernant le dépôt de garantie, le montant est considéré comme simple dépôt, et donc non imposable pour le bailleur et non déductible pour le preneur, optimisant la trésorerie des deux parties.

---

Foire Aux Questions